买房_Tips

文章目录

• 买房流程
• • 看房
  • • 五证
    • 两书
  • 认购
  • 定金与订金
  • • 定金
    • 订金
    • 认购书
  • 付款
  • • 首付
    • 全款付款
    • 按揭付款
    • 分期付款
    • 申请贷款
    • • 查询个人征信
      • 公积金贷款
      • 商业贷款
      • 组合贷款
  • 签署购房合同
  • 缴纳相关税费用
  • 收房
  • 办理不动产证
• 买房注意
• • • 买房沙盘
    • 合同签订前注意事项
    • 合同注意事项
    • 做方案
    • 因素
    • 目标
    • 地段
    • 比较差的
    • 对比二手房
    • • 缺点
      • 优点
    • 楼盘
  • 其它

买房流程

看房

五证

指开发商销售商品房时必须具备的五证证件，它们分别是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，如果开发商五证不全，购房者即使交了钱，也无法明确房屋的产权所属。

两书

签合同时除了"五证"，还要查验"两书"。"两书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》尤为重要。它相当于房屋的保修卡，与合同具有同等效力。签订《住宅质量保证书》后，开发商需根据相关规定对管道堵塞、地面开裂、电器开关损毁等房屋质量问题提供2个月到一年不等的保修服务。
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五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。特别提醒大家：查验五证时最好查原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。

购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格，查看五证是否齐全。
在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。
房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。
其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。
如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质

认购

慎签认购书！！！
慎签认购书！！！
慎签认购书！！！

认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。

因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：

• 双方当事人的基本情况
• 房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况)
• 价格计算;签署契约的时限规定

大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

最后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。

房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

定金与订金

定金

1. 指在签订购房合同之前，购房者支付一定的金钱作为向开发商担保购房的担保方式。
2. 定金的缴纳应当以书面合同或协议的形式确定下来，并由双方签字或盖章履行。定金缴纳的额度不得超过房屋价值的20%，超出部分无效。
3. 定金具有担保性质和合同成立的定性。其担保性体现在体现在法律对定金罚则的规定上。
4. 你给了定金就必须要履行买房的约定，如果不履行的话，则是违约，定金将不予退换！

订金

1. 订金是购房者在购房时向开发商预定所付的钱，不具有定金的担保性质。
2. 开发商在收取订金时，定金数额应在总房价的千分之五以内，在双方签订商品房预售合同后，订金应即时返还或抵充房款。重点是：可以退！

认购书

凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容!!!
凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容!!!
凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容!!!
比如“有些合同上购房者要在规定时间内要完成签订购房合同，否则定金不予退换”，但是往往银行不一定能在此规定时间内完成放款，你完成不了约定，那么损失是由你自己承担的。

付款

首付

付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。

在签订认购书的时候会有说在规定时间内要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房还是二套房了。
在北海，通常首套房的首付是30%，二套房是40%，比如一套房总价是80万，那么首套的首付就是24万，以此类推。不过也有个别楼盘除外，比如恒大帝景的首套首付是25%，二套首付35%。

全款付款

有能力全款付款的话也是很好的，而且全款的优惠折扣也是最大的，在楼盘直接办理即可。

按揭付款

在确定了自己需要办理按揭买房后，集齐资料到楼盘按揭部办理。

分期付款

分期付款，这是楼盘自身做的优惠政策，具体情况也是要看楼盘如何操作了。

申请贷款

贷款方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款

查询个人征信

在申请贷款前，购房者需要先到银行查询个人征信，可别不重视，征信不良的严重后果有可能导致贷款买房直接被拒！
查询个人征信方式主要有三种方式：
1、可以前往中国人民银行分支机构进行现场查询；
2、通过互联网查询本人信用报告服务查询；
3、网银查询、商业银行代理查询等其他服务渠道。

公积金贷款

到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。

公积金贷款的优势较多，利率低、还款方式灵活、贷款成数高等，比如还款方式灵活，借款人可以随意制定每月还款数额，前提是不低于“银行最低还款额”。
还有比如一般商业贷款能贷到7成，而公积金贷款最高能贷到9.5成。

公积金贷款到公积金管理中心申请流程：

（1）初审——(2)评估——(3)审核——(4)办理担保手续——(5)签订借款合同。

商业贷款

商业贷款两种还贷方式

• 等额本金，指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。
• 等额本息，指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。

商业贷款流程：

(1)提交贷款申请——(2)银行受理调查——(3)银行核实审批——(4)双方办理相关手续——(5)银行发放贷款

组合贷款

如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候，可以向商业银行同时申请商业贷款，此类贷款称为组合贷款。
但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以这个要事先跟楼盘沟通好。

签署购房合同

在完成以上流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同，购房合同分“商品房预售合同（期房）”和“商品房出售合同（现房）”。
签订预售合同不用再签订出售合同，可直接办理证户手续。再次重申啦！
签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容!!!
签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容!!!
签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容!!!

缴纳相关税费用

缴纳相关的税费用!!!
缴纳相关的税费用!!!
缴纳相关的税费用!!!

在购房合同完成备案后的30天之内就要去相关单位交税了（备案情况具体看楼盘的合同专员），超过时间每日万分之五的滞纳金，记住！

• 契税
  90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。

• 印花税
  在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

• 银行按揭费用
  包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。

• 房屋维修基金
  北海的房屋公共维修基金是63元/㎡。

• 物业管理费
  从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。

• 交易手续费
  住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡。

• 权属扥通过计费
  80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。

收房

验收大事，关乎于房屋质量的检测，建议找专业的装修公司一块去验收。

办理不动产证

买房注意

买房沙盘

1. 比例，心里有数
2. 朝向，采光、通风窗外、景观
3. 楼间距
4. 周边建筑，未来规划设施、公共设施、嫌恶设施
5. 小区规划布局，建筑密度、公共设施分布、交通合理、小区出入口、人车分流

合同签订前注意事项

1. 开发商的选择，资质等级、口碑、楼盘质量、历年销售情概况。
2. 一定要看，五证齐全
3. 签合同之日起，30天内房管所完成备案 （合法性）
4. 交房之日起，60天内办理权属登记备案
5. 签合同之日起，办理房产证约定，尽量一年内办理好

合同注意事项

0. 看清认购书是哪种金，定金不可退，不超过总房款的20% (可将退定金事宜写进协议书)
1. 期房签的是 《商品房预售合同》
2. 现房签的是 《商品房现房买卖合同》
3. 合同中的空白条款一定要划掉
4. 违约责任、赔偿约定是否明确
5. 交房日期和交房标准是否明明确

做方案

因素：均价、位置、楼层、户型、朝向 等
不适合自住：顶层、1层、边缘临街
看真实总价，超过心里预期坚决放弃
坚定的心，不被其他左右

是否抢手，开300套来80组，销售不理想，开300套来500组，准备战斗

签约合同，检查资格、谈好价格、付款方式、配套设施、物业管理，尽量保证自己的利益

因素

• A+地铁
• A+学校
• A+商超
• A+医院
• B+采光
• B+户型设计
• B+楼间距
• B+梯户比
• B+公共设施
• B+人车分流
• B+容积率
• B+交通合理
• C-BT户型
• C-顶底层
• C-临高架
• C-临安置
• C-边缘临街
• C-嫌恶设施

目标

• 知名房企
• 交通方便，地铁公交
• 商超
• 自建幼儿园
• 医院 or 卫生所
• 配套设施完善
• 容积率低

地段

• 交通-地铁沿线

例如：国家政策、城市规划

• 学区房
• 市中心

例如：副中心、双中心、中心圈等

• 环境优美
• 规划区

例如：产业园、CBD等

比较差的

差

• 东西朝向的筒子楼，采光通风有问题不说，梯户比还超高；
• 有硬伤的特殊地块，也许被安置房包围，也许紧邻高架桥；
• 设计有缺陷的户型，比如南北狭长无采光，比如面积浪费像刀把；
• 特殊的顶底楼层，一层、二层或顶层；
• 嫌恶设施 飞机场、加油站、高压电站、垃圾处理厂、工厂、高架桥

对比二手房

缺点

• 二手房
  户型老旧、设计不合理、税费高

• 新房
  配套设施不全、位置远、有风险

优点

• 二手房
  离市区近、配套设施完善、现房入住、交通方便

• 新房
  首付额低、外观新、户型合理

楼盘

其它

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